OBBLIGO CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Il decreto Rinnovabili ha portato modifiche di rilievo in materia di certificazione energetica. Dal 2012 nei rogiti e nei cotratti di locazione diventa obbligatoria, a livello nazionale, la dichiarazione resa da acquirente e conduttore che danno atto di aver ricevuto l’ACE dal proprietario. Di carattere ‘rivoluzionario’ soprattuto la seconda disposizione che prevede l’obbligo di indicare negli annunci immobiliari l’indice di prestazione energetica dell’edificio. La normativa ha aperto la strada a dubbi e questioni interpretative. Dopo le valutazioni del Notariato riportiamo le indicazioni contenute in una circolare di Confedilizia. Temi trattati: legislazione regionale, autodichiarazione, locazioni interessate e la questione spinosa della nullità del contratto. Le modifiche inserite dal decreto Rinnovabili La circolare curata dall’Ufficio Legale di Confedilizia è stata diramata alle proprie Associazioni territoriali e ricorda le due modifiche in materia di certificazione energetica intervenute con il D.lgs 28/2011. << Il provvedimento in parola inserisce – all’art. 6 del d.lgs. n. 192/’05, recante la normativa statale in materia di certificazione energetica – due nuovi commi, il 2-ter e il 2-quater. Il nuovo comma 2-ter dell’art. 6 del d.lgs. n. 192/’05 dispone quanto segue: “Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater”. Il nuovo comma 2-quater dell’art. 6 del d.lgs. n. 192/’05 dispone quanto segue: “Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica” >>. Tra legislazione statale e regionale << La prima questione che si pone attiene alle conseguenze che la nuova norma produce in funzione del fatto che le Regioni abbiano o meno legiferato in materia di certificazione energetica. Al proposito, deve rilevarsi che la nuova disposizione attiene alla disciplina dei contratti e quindi – all’evidenza – alla materia dell’ordinamento civile, sulla quale lo Stato ha (ai sensi dell’art. 117 della Costituzione) competenza esclusiva, e non concorrente con le Regioni, come è invece il caso, fra l’altro, delle regole relative alla dotazione della certificazione energetica. Alla luce di quanto sopra, pare doversi ritenere (sia pure con tutte le cautele del caso, non essendovi allo stato, non solo decisioni sul punto, ma neppure interpretazioni dottrinali) che le disposizioni di cui al nuovo comma 2-ter prevalgano sulla normativa regionale. In ogni caso, appare indispensabile effettuare un esame in profondità della legislazione regionale in materia >>. Autodichiarazione della Classe G << Si ricorda che il d.m. 26.6.’09 (“Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”) prevede che – per gli edifici di superficie “utile” (cioè calpestabile) inferiore o uguale a 1000 mq, e per il solo caso di trasferimento a titolo oneroso di edifici realizzati o radicalmente ristrutturati in base a titolo richiesto precedentemente all’8.10.’05 – il proprietario, “consapevole della scadente qualità energetica” del suo immobile, possa scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso un’autodichiarazione (da trasmettere, in copia, alla Regione o Provincia autonoma competente per territorio entro 15 giorni dalla data di formazione) in cui afferma che “l’edificio è di classe energetica G” e che “i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti”. Lo stesso d.m. precisa che la relativa disciplina si applichi solo alle Regioni “che non abbiano ancora provveduto ad adottare propri strumenti di certificazione energetica degli edifici in applicazione della direttiva 2002/ 91/CE e comunque sino alla data di entrata in vigore dei predetti strumenti regionali di certificazione energetica degli edifici” (ma sul punto si veda Cn febb. ’10). Una prima questione da esaminare è dunque se, in seguito alle nuove disposizioni, resti confermata la possibilità di ricorrere all’autodichiarazione in questione, che costituisce un’alternativa – in sede di trasferimento oneroso del bene – alla dotazione dell’attestato di certificazione energetica. Alla domanda pare doversi dare risposta affermativa, posto che le nuove norme non intervengono in alcun modo su tale elemento. Ne consegue inoltre che, sia per i contratti di compravendita sia per quelli di locazione, le “informazioni” e la “documentazione” cui fa riferimento il nuovo comma 2-ter dell’art. 6 d.lgs. del 192/’05 ben possono essere costituite – nei casi sopra evidenziati – dall’autodichiarazione in parola >>. Locazioni interessate all’ACE Con riferimento alle locazioni, l’obbligo previsto dal nuovo comma 2-ter si applica – dice la stessa disposizione – “solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater”. Si tratta dei seguenti casi: - immobili costruiti o radicalmente ristrutturati in base ad un titolo richiesto successivamente all’8.10.’05 - immobili oggetto di trasferimento a titolo oneroso (in particolare ove tale trasferimento sia avvenuto: per “gli edifici di superficie utile superiore a 1000 metri quadri,” dopo l’1.7.’07; per “gli edifici di superficie utile fino a 1000 metri quadri”, dopo l’1.7.’08; per le “singole unità immobiliari”, dopo l’1.7.’09) - immobili per i quali sono stati richiesti, a partire dall’1.1.’07, “incentivi” e “agevolazioni di qualsiasi natura”, che siano “finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche” degli stessi cespiti o dei loro impianti - immobili pubblici, allorché si stipulino o rinnovino, a partire dall’1.1.’07, contratti relativi alla “gestione” dei loro “impianti termici o di climatizzazione” La questione della nullità del contratto << Un’altra questione che si pone è se la disposizione che prevede l’indicata clausola sia inderogabile in quanto disposta in ragione della tutela di interessi pubblicistici oppure se la norma sia dettata nell’esclusivo interesse dell’acquirente o del conduttore e quindi sia per gli stessi disponibile. Su tale complessa tematica non è al momento possibile pronunciarsi, attesa l’assenza di qualsiasi interpretazione o anche commento dottrinale in punto coi quali confrontarsi. Ciò che pare invece potersi senz’altro escludere è che l’assenza della clausola ora prevista produca la conseguenza della nullità del contratto (sull’ipotesi della nullità si è espresso criticamente anche il Notariato, nel documento citato) >>. In conclusione Confedilizia ricorda che l’introduzione della nuova norma non prevede sanzioni per la violazione della stessa.